Vision

Auf bestehenden Qualitäten aufbauen

Die Bauherrschaft hat das Ziel, hier langfristig bezahlbaren und attraktiven Wohn- und Lebensraum zu schaffen.

Christoph Graf, Projektleiter Pensionskasse V-ZUG

Ausgangslage

Die vier Scheibenhochhäuser befinden sich im Zentrum von Inwil, zwischen Dorfplatz Inwil, Zuwebe und Rigistrasse. Das heutige Areal umfasst die vier Scheibenhochhäuser, von denen sich drei im Besitz der Pensionskasse der V-ZUG befinden, und eines – jenes Richtung Inwil Dorfkern – im Besitz der Zürcher Pensionskasse BVK. Das Areal wurde durch die Eigentümer und durch die Gemeinde Baar als Gebiet von ortsbaulicher Bedeutung mit grossem Potenzial eingestuft.

Die Grundeigentümer sind sich der architekturhistorischen Bedeutung der bestehenden Scheibenhochhäuser durchaus bewusst. Die Liegenschaften wurden in den Jahren 1965 bis 1967 errichtet und zählen somit zu den ersten Hochhäusern, die in Fertigbauweise erstellt wurden. Diese diente damals dem Zweck, möglichst schnell und kostengünstig viel Wohnraum zu errichten.

Neubau oder Sanierung?

Besonders sorgfältig wurde von den Beteiligten die Frage geprüft, ob die beliebten Scheibenhäuser renoviert oder durch Neubauten ersetzt werden sollen. Unter Abwägung architekturhistorischer, ökonomischer und ökologischer Gesichtspunkte sowie im Hinblick auf die Bedürfnisse und Ansprüche der heutigen und künftigen Bewohnerschaft fiel der Entscheid letztlich zugunsten eines Ersatzneubaus. Trotz mehrfacher früherer Sanierungen wären heute massive Eingriffe notwendig, um etwa den aktuellen Anforderungen bezüglich Energie, Wohnkomfort, Behindertengerechtigkeit, Statik und Brandschutz gerecht zu werden. Auch bei einer Gesamtsanierung müssten alle Bewohnerinnen und Bewohner ausziehen, da beispielsweise die Erschliessungskerne inkl. Treppenhäuser erneuert werden müssten. Zudem müssten wesentliche, für die Erscheinung prägende Elemente ersetzt werden. Dies wurde von unabhängigen Experten, die vom Amt für Denkmalpflege und Archäologie beauftragt wurden, bestätigt.

Im Falle einer Sanierung hätten die Bewohner letztlich viele Nachteile in Kauf nehmen müssen, ohne aber von den Vorteilen einer zeitgemässen Neugestaltung zu profitieren. Der heutige Bestand von 216 Wohnungen kann – übereinstimmend mit den Zielen der Gemeinde – mit dem Neubau um etwa 50 Prozent erhöht werden, was nicht zuletzt auch weiterhin tragbare Mieten begünstigt.

Prozess

Der Planungsprozess für die Erneuerung der Scheibenhochhäuser ist 2018 im Austausch mit der Gemeinde Baar gestartet. Im Rahmen eines Studienauftrags haben sechs Architektenteams von Juli 2020 bis Januar 2021 unterschiedliche Entwicklungsvarianten für das Areal erarbeitet. Aus dem Siegerprojekt wurde anschliessend ein Richtprojekt erarbeitet, welches als Basis für den Bebauungsplan dient. Der Bebauungsplan ist ein öffentlich-rechtliches Instrument und legt beispielsweise fest, wie hoch gebaut wird, wo die Gebäude stehen und wie der Aussenraum gestaltet wird.

Die Bewohnerschaft und alle Eigentümer der Nachbarliegenschaften sowie Vertreter unterschiedlicher Anspruchsgruppen aus Politik, Wirtschaft und der Baarer Gesellschaft hatten Gelegenheit, sich im Herbst 2020, im Sommer 2021 und im Herbst 2022 aktiv in die Planung einzubringen.

Im Anschluss an den Mitwirkungsprozess wurde der Bebauungsplan erarbeitet und beim Kanton zur Vorprüfung eingereicht. Die Vorprüfung ist inzwischen abgeschlossen.

Parallel zur Erarbeitung des ordentlichen Bebauungsplans läuft die Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde Baar, die auch das Areal Rigistrasse einbezieht. Die Ortsplanungsrevision ist erforderlich, um die grundeigentümerverbindliche Grundlage für den erarbeiteten Bebauungsplan zu schaffen.

Aufgrund der Abhängigkeit von der Ortsplanungsrevision hat sich der Terminplan zur Erneuerung der Scheibenhochhäuser verändert und bleibt vorerst mit Unsicherheit behaftet: Frühestens im Sommer 2026 wird die Urnenabstimmung zur Ortsplanungsrevision erfolgen, und voraussichtlich im Jahr 2027 die Abstimmung über den Bebauungsplan und die Genehmigung durch die Behörden. Anschliessend beginnt die Projektierung der einzelnen Gebäude. Mit der Realisierung in Etappen wird frühestens 2029 begonnen.